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寫字樓物業管理與辦公室裝修

2014年06月10日  海昱隆

  寫字樓物業管理與辦公室裝修都是近年業時興的話題,也同樣是我國經濟發展中重要的經濟增長點。是改革、開放之后出的新事物。在實際市場運作中,由于相互交叉較多,而很多實際問題沒有理清,在市場中引起的糾紛和矛盾較多,因此,有必要對此進行分析研究,理順兩者之間的關系。

  寫字樓物業管理是指由產權人和使用人代表組成的寫字樓管理委員會,選聘寫字樓物業管理單位對辦公室裝修物及其周邊環境進行管理的總稱,包括寫字樓辦公室裝修及其設備、市政設施、綠化、衛生、治安、交通等進行維護、修繕及整治,由此可見,寫字樓物業管理單位是企業,是辦公室的服務組織,既沒有執法行政的權力,也沒有處罰權。辦公室裝修是指對辦公室裝修物內、外空間為達到一定的環境要求所進行的修飾處理的工程辦公室裝修活動。辦公室裝修是裝修業的重要組成部分,是辦公室裝修業生產最終產品的環節。在國家二次裝修政策指導下的房地產開發中,售出的是不能直接辦公的毛坯房,辦公室裝修業生產過程還沒有結束,必經過辦公室裝修后才能進行辦公消費。因此,把辦公室裝修例入已建成寫字樓并進入消費領域是不科學的。由于裝修施工企業在整個施工過程中,沒有發生財產所有權的轉移,因此其同寫字樓物業管理公司一樣是服務性企業。

  寫字樓中的辦公室裝修,是整個辦公室裝修業中最為復雜的部分,根據工程地點情況的不同,大致可分以下兩大類。

  第一是老寫字樓的裝修,這里的辦公人員辦公率已達到近100%,經過若干年的辦公使用后,需要進行裝修辦公室,辦公室裝修工程應該屬于修繕、翻新改造的范疇。由于工程是在眾多公司中進行,經常要發生鄰里矛盾、噪音擾民、塞堵下水道和垃圾通道等事故,從而影響寫字樓辦公室內人民群眾的正常生活。寫字樓物業管理必須對其施工過程進行控制、制定相應的工作時間、排污及垃圾消納要求等制度,以保證辦公室裝修的安全與穩定。

  第二點是新寫字樓中的辦公室裝修,由于未能達到辦公消費的條件,必須經過辦公室裝修施工,而辦公人員的入住率極低。因此,這類裝修應該屬于新建寫字樓工程的延伸和繼續,是寫字樓裝修工程的一個組成部分。在保證寫字樓結構及公共設施安全的前提下,寫字樓物業管理公司不應該對其施工進行干涉,以保證辦公室裝修工程盡快竣工,使寫字樓的入住率盡快達到寫字樓物業管理要球的水平。

  寫字樓物業管理公司對裝修的管理形式有很多不同類型,分別采取了不同的做法,歸納起來,大致可分為以下三種。

  第一種是自辦辦公室裝修公司,根據自己在辦公室管理服務方面的優勢地位,組建屬于自己的裝修隊伍進行裝修施工,并指定為寫字樓范圍內的裝修隊伍,限制、排斥其它企業在寫字樓內施工。但這種公司絕大多數沒有施工資質,施工經驗和工程質量都不高。再加上由于缺乏競爭,報價又比較高,因此公司讓其裝修的并不多,很多人寧愿交納高額的費用向外另選施工隊伍。

  第二種是推薦辦公室裝修公司,同時吸納幾家辦公室裝修公司入住寫字樓,經過一定的審查后,推薦為寫字樓的裝修施工企業,通過幾家之間的競爭承接工程,同時限制、排斥未推薦隊伍在寫字樓施工。這種方式由于有競爭和比較,被推薦的隊伍也具備相應的實力和水平,廣大公司比較容易接受,除個別另找施工隊伍外,能在寫字樓裝修占大多數,是目前物業對裝修管理使用比較多的一種形式。

  第三種是放任式,各施工企業自己進住寫字樓承攬工程,在向物業交納費用后施工。這種形式由于缺乏前期的審查,很難避免漁目混雜、良莠不齊。由于隊伍過多,秩序較亂,勢必影響管理力度,比較容易出現野蠻裝修、治安、質量等問題。

  寫字樓物業管理與辦公室裝修施工應該是相互配合、共同為公司提供更好的辦公空間質量,但在實際中,卻存在大量問題,主要表現在由于寫字樓物業管理不規范引發的矛盾。突出表現在以下幾點:
  首先是不合理收費。對于由寫字樓物業管理公司指定或推薦的施工企業,要收取管理費,比例各物業公司不相同,最高的可收到工程造價的15%;對未經推薦的辦公室裝修公司,承接工程要交納高額的保證金等,有的寫字樓每項工程參收到3萬元,這一收費的很大部分,會被物業公司以種種理由罰沒。不否認在施工過程中會發生寫字樓物業管理方面的費用,如增加了保安、垃圾消納等,但做為寫字樓物業管理公司在接管物業時,按建安費總額的2%比例,已由開發商一次性交給了物業公司,按國家計委、建設部1996年3月頒布實施的《城市寫字樓寫字樓寫字樓物業管理服務收費暫行辦法》規定的收費構成中,也未包含此項內容。

  其次是不合理罰款。物業公司既不是辦公室裝修業質檢、鑒定單位,又不是建設行政單位,卻在對施工企業大量進行處罰,特別是對未經其推薦的企業,據有的企業反映在某地高檔寫字樓寫字樓中,房主按物業要求在石材市場購買的10mm以下的石材辦公室板,在140m2的板材中有極個別的板材局部超過10mm,就被物業罰了施工企業5000元。在施工中的聲音、氣味等,都可以成為物業罰款的因素,而物業的罰款既不說明依據、也不給出具任何憑證,罰款的去向不明。

  再有是索要回扣和賄賂。寫字樓物業管理的負責人隨意向施工企業索要錢財。據企業反映,某家物業公司的經理,必須要向其本人交納2萬元的信任金后,施工企業方能進入寫字樓承接工程,而每個工程要收取總造價15%的管理費,但只給開12%的發票。中飽私襄的運作,不僅要增加公司的裝修投資,也迫使施工企業以次充好、粗制濫造,影響了工程質量和公司的合法權益。

  最后是不合理的干涉施工。施工企業承認合理的寫字樓寫字樓物業管理制度,如需要辦理施工證件,用電要申請、進材料要登記,要保護辦公室裝修結構、要服從保安管理等。但做為施工企業,在簽訂合同時,工期就已確定,有時還要讓公司提前辦公,工程進度要求快,作業時間就可能延長。在整棟樓沒人辦公的條件下,應該允許施工企業加班加點趕工。但有的寫字樓寫字樓物業管理公司為了自己作息方便,強行干涉施工企業作業時間,有的還以停水、停電控制施工作業時間,延誤工期造成施工企業的損失。

  在實際市場運作中,出現上述問題的原因是多方面的,但主要的有以下幾個原因。
  第一是理論上未搞清寫字樓物業管理與辦公室裝修之間的關系,市場運作中兩者的關系就不可能理順。目前從理論上認為寫字樓物業管理單位管理辦公室裝修裝修,屬于舊房維修的性質。如果是舊樓內的零星裝修,屬于舊房維修性質,必須由寫字樓物業管理公司進行管理。如果是新樓的寫字樓樓,整體進行內容裝修時,則應該由房地產開發商進行管理。待住房入住率達到一定水平后,再移交給寫字樓物業管理公司進行管理,這樣才更符合市場運作的要求。寫字樓物業管理與裝修辦公室裝修都屬于服務性企業,是為寫字樓業主服務的機構,兩者都應對房主負責,只應存在相互合作,相互監督的關系,而沒有管理與被管理的關系。寫字樓物業管理應該是以相應的規章制度和監督、服務措施來管理和約束裝修工程。

  第二是寫字樓物業管理機制不完善,目前寫字樓物業管理大多是開發商委托或自辦的寫字樓物業管理公司實施管理,很多并不是產權人或使用人通過招標選聘的。因此,寫字樓物業管理雖然存在著很多極不規范的行為,卻沒有監督機制和競爭機制來保護使用人的權益。只收費不服務,亂收費不服務的現象比較嚴重。雖然損害了產權人或使用人的利益卻無法更換,這就造成了物業欺主、物業說了算的不正常局面。曾經就有過將物業公司告到法庭,最后主人倒霉的實例。所以,規范寫字樓物業管理市場,實施競爭中標上崗,完善業主的監督制度,不僅可以盡快理順物業與裝修這間的關系,也是切實保護寫字樓業主權益的最重要內容。

  第三是錯誤的認為裝修辦公室裝修是高利潤的行業,能夠承受苛扣和盤剝。在當前裝修價格的透明度極高、競爭十分激烈的市場條件下,裝修企業的利潤已經十分脆弱,如果組織到位毛利就是20%左右,而且還要受辦公室業主、材料價格變動、工資費用變動等多種因素影響。施工企業做為經濟單位,必須要保證自己的生存和發展。所以所有的費用,最終要由辦公室業主承擔。因此,寫字樓物業管理的收費實質是對寫字樓產權人和使用人的收費。做為辦公室裝修行業,需要各個企業有積累和新的投入、才能不斷的發展完善。而當前寫字樓物業管理高收費狀態下,嚴重影響了企業和行業的發展。

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