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寫字樓中辦公室裝修工程的交易形式

2014年06月12日  海昱隆

  我國的寫字樓裝修自90年代以來,得到長時間的高速發展,特別是自1995年建設部推廣二次裝修的寫字樓開發模式以來,辦公室裝修的工程量更有很大突破。目前,全國每年辦公室裝修的工程量在1000億元以上,已經成為建筑裝飾行業中的重要組成部分。由于辦公室裝修是服務性活動,在雙方訂立合同時并沒有開始裝修,因而它不同于一般的商品交換,是一種特殊的交易形式。幾年來,辦公室裝修的交易形式有了很大的發展,已經形成多種交易形式并存的態勢。因此,認真分析現存辦公室裝修工程交易形式的特點、發展趨勢,準確預測各種交易形式在未來市場中所占的比重,將是正確引導從事辦公室裝修工程施工企業進行市場運作的重要課題,對行業發展有很重要的意義。

  一、辦公室裝修業主與辦公室裝修企業的直接交易形式

  直接的交易形式是指辦公室裝修業主與裝修施工隊伍在沒有第三方的條件下,直接進行辦公室裝修施工合同的商洽、談判、訂立,由施工企業獨自履行合同。這種交易形式是由公共建筑物裝修工程市場運作演化而成的,是辦公室裝修市場中最早出現的確立辦公室裝修施工合同的方法,在辦公室裝修市場初期居主導地位。應該指出,這種直接的交易形式并不排除市場雙方是由親朋好友介紹而促成的,但中間介紹人在這種交易形式中并不承擔法律責任。

  這種交易形式的特點就是雙方直接進行溝通、合作。由于沒有第三方的參與,在市場發育不足的情況下,訂立的合同普遍不夠規范,在用材、做法及價格方面透明度不高,也缺乏競爭和對比。因此,做為非專業的辦公室裝修業主,不僅戒備心理嚴重,在合同履行過程中易于產生矛盾、誤解和糾紛,而且易于發展到終止合同,使合作破裂。由于初期的施工隊伍規模很小,承擔工程的能力普遍不足,造成過于追求短期效益,致使偷工減料、粗制濫造坑害消費者的現象比較普遍,給辦公室裝修市場的發展帶來負面的影響。

  認真分析這種交易形式,確實存在著工程直接費用外的負擔小,工程成本降低的空間較大的優勢。因此,在不斷規范化、法制化的辦公室裝修市場條件下,這種工程交易方式仍然是辦公室裝修市場的主要交易形式之一,占有市場的很大份額,具有很好的發展前景。

  在我國公共建筑物裝修工程總量平穩,競爭日益激烈的條件下,辦公室裝修市場的吸引力不斷加強。特別是在我國加入世界關貿總協定以后,我國的辦公室裝修裝飾市場將全面向世界開放,國際大資本將進入我國的辦公室裝修市場,或為我國高檔辦公室裝修、特色裝修的重要力量。

  二、辦公室裝修業主與辦公室裝修企業在專業辦公室裝修市場內的交易形式

  專業辦公室裝修市場內的辦公室裝修工程交易形式,又稱為有形的辦公室裝修市場。市場把眾多的裝修工程;施工企業集中在一起,在市場的監督、管理下各自獨立的承接辦公室裝修工程,辦公室裝修業主到市場中選擇施工企業,在市場內進行工程談判;在確定合作關系并訂立合同以后,由市場監督合同的履行。這種交易形式是由一般商品交易形式即專業商店的形式演變而成的。

  有形的辦公室裝修市場內的工程交易,比較集中的解決了辦公室裝修市場初期由于直接交易產生的弊端,其突出的特點是透明度高,選擇性強,賣方競爭激烈,市場運作規范。市場規定了相對統一的報價、做法、合同版本、質量驗收標準、施工組織程序等,對施工企業有較強的約束力。由于施工企業集中,施工企業間的相互競爭給辦公室裝修業主更多的對比,有選擇余地,再加上市場對合同的履行。工程進度、質量等控制的管理措施規范,合同履行時糾紛少、解決快,因而適應了辦公室裝修市場高速增長時期產生的強勁需求,而施工企業素質差、自律性低、規模小、目標短淺造成的供給質量不足這一市場供求矛盾,推動了辦公室裝修市場的健康發展。

  這種交易形式是在借鑒公共建筑有形市場經驗的基礎上建立的,但公共建筑裝修是一項投資,而辦公室裝修僅是一種辦公企業的消費行為,因此,這種交易形式有其先天的缺陷。首先是有形寫字樓市場是固定的,但辦公室裝修的范圍是很廣闊的,辦公室裝修業主需要有一定的路程才能進入市場,增加了消費者的奔波疲勞;其次是市場施工企業集中,但工程地點都極為分散,增加了施工企業工程管理的難度和管理費用,這在造價極低的辦公室裝修工程中所占的比重較大;再就是由于一系列的市場取費和成本項目的開支,工程外的間接費用勢必加大,最終要轉移到辦公室裝修業主的身上;最后就是缺少好的施工企業,工程的設計、施工能力不高,對較高檔次和更多追求藝術特性的辦公室較難適應。所以,這種交易方式更多的適應中、低檔辦公室裝修的需要,它在市場中雖然占有很大份額,但仍沒有成為辦公室裝修市場的主導形式。隨著裝修水平的提高和寫字樓私有化的推進,這種形式將會出現穩中有降的趨勢。

  三、辦公室裝修企業與房地產商聯合的交易形式

  近幾年,辦公室裝修施工企業同房地產開發商聯合,進行辦公室裝修工程交易已經成為一種新的交易形式。這種辦公室裝修工程合同的簽定與接盤銷售相結合,在售樓的同時,由裝飾工程企業提供各戶型的多種裝修設計方案供購房者選擇、修改。確定裝修方案后,在房地產開發商的監督下,由裝飾公司負責按圖紙組織施工。裝修驗收后購房者入住,并辦妥全部寫字樓售買手續。這種交易方式是按照原寫字樓建設的模式,把裝修工程專業化,在商住兩用的建設與銷售中應用已經比較普遍。

  這種辦公室裝修工程交易形式比較充分的考慮到日前寫字樓建設中的毛坯房還不是建筑業的最終產品,不具備消費居住基本條件這一實際情況。由房地產開發商與專業裝飾公司進行聯合,可以在充分考慮各家風格和特點的基礎上,進行統一設計、統一施工管理,為消費者購房置業提供了配套服務,使銷售、裝修與裝飾成為一體,把辦公室裝修裝飾真正融于建筑序列。不僅這減輕了辦公室業主的奔勞之苦,降低了裝修造價,而且有利于工程管理、樓體保護。因此,這種交易形式在新開發建設的寫字樓小區中將有很好的發展前途。

  這種交易形式的關鍵是確定好裝修隊伍。目前,采取這種交易形式的施工隊伍大致有三種情況:第一種是實力雄厚的建筑裝修工程公司做為房地產投資主體或承建單位中的一部分,參與整個樓盤的開發建設過程并專業負責裝修。這種情況的運作效果最好,但目前所占的比例很小。第二種是房地產開發商經過認真的考核、評價、篩選后,確定一家或數家有實力的建筑裝飾公司人住小區,提供配套的辦公室裝修工程施工。這種情況在當前比較普遍,運作的效果也很好。第三種是不具備工程能力的裝修隊伍,通過不正當手段獨攬了裝修工程。這種情況雖然是極個別的,但沒有真正把寫字樓裝修納入整個房地產開發,裝修的質量、市場的運作都不規范,直接嚴重地損害了消費者的合法權益,其影響極為惡劣。

  隨著我國消費者的日益成熟和購房主體的私人化,對裝修隊伍的要求將更為挑剔,從而,使不規范隊伍獨家或幾家包攬工程的現象逐步減少,給有形辦公室裝飾市場同房地產開發商聯合提供機會。這將成為實力雄厚的高資質等級裝飾公司更多參與辦公室裝修市場運作的主要形式。

  四、網上辦公室裝修交易形式

  在當今上網已經成為時尚的環境下,為辦公室裝修工程交易在網絡上進行提供了社會、物質的條件。這種新的交易形式有望成為辦公室裝修工程交易的基本形式。采用這種交易形式,辦公室裝修業主可以將自己辦公室裝修的基本要求、設計構思等,通過電子郵件發給上網的裝飾公司進行招標。施工企業接到招標郵件之后,進行設計、預算報價,通過互聯網發給辦公室裝修業主,供其參考、選擇。通過網上進行的辦公室裝修業主與施工企業直接的溝通、談判、訂立工程合同,確定合作關系。

  網上辦公室裝修工程交易的關鍵是要建立一個用于進行裝修工程交易的網站。在這個網站中,要求集中一大批優秀的辦公室裝修工程施工單位,在網上展示企業的工程作品、實力資料及參考報價,供準備進行辦公室裝修的業主上網參觀、瀏覽和選擇。網站的主辦者要對入網的企業資格進行審查,防止漁目混珠,坑害了消費者。在網站建設上,力求要有較大的廣泛性,能夠使主要骨干企業全部在網上展示;同時要有一定的權威性,保證提供的資料真實、及時,適應辦公室裝修業主的要求。網站的建設需有較大的投資,才能把規模做大,切實把這種交易形式真正用于市場運作。

  網上的辦公室裝修工程交易就市場雙方看,都具有簡便、快捷、經濟的特點,同時又很公平、公開、公正,在未來辦公室裝修工程交易中將占有很大的份額,特別是在知識新、學歷高的中、青年知識分子中將成為主導的交易方式,而這種層次的裝修正是我國裝修裝飾最舍得投入的階層,因此,網上工程交易是被行業內普遍看好并在積極運作的交易形式,一批有識之士已經積極投入這一領域,必將推動其的普及。

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